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Desahucios y Moratoria en el pago del alquiler en el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de Marzo

Suspensión de los desahucios

Una vez que se levante el estado de alarma no podrán producirse lanzamientos de inmuebles en desahucios por falta de pago de personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, que le imposibilite buscar una vivienda alternativa, durante el periodo de 6 meses desde la entrada en vigor del real decreto 

Moratoria para el pago del alquiler

Se puede solicitar el aplazamiento del pago de la renta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto siempre que se den una serie de requisitos. Los puntos más relevantes de la nueva normativa en materia de alquiler son: 

1. ¿A quién afecta la moratoria en el pago del alquiler? 

El Real Decreto-ley 11/2020 tiene como objetivo ayudar a las personas en situación de vulnerabilidad. 

Bajo este punto de vista, la moratoria en las deudas de alquiler exige tres condiciones indispensables: 

a) Sólo pueden acogerse a la suspensión del pago las personas en situación de «vulnerabilidad económica». 

b) Debe tratarse de un contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales. 

c) El propietario debe ser o una empresa pública o un «gran tenedor», dueños con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. 

2. ¿ Que se entiende por un supuesto de «vulnerabilidad económica»? 

El artículo 5 de la norma establece, “ El solicitante debe reunir, conjuntamente, los siguientes requisitos personales: 

a) Haber sido despedido, haber recibido un ERTE o haber sufrido una reducción de jornada, o «situación similar » que suponga pérdida sustancial de ingresos. 

b) Que la renta de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). El corte será cuatro veces el IPREM si hay una persona en la unidad familiar con discapacidad mayor al 33 por ciento; cinco si dicha discapacidad es del 65 %, y existe una situación de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, entre otras previsiones. Dicho límite se eleva según otras circunstancias, como el número de hijos o las personas mayores de 65 a cargo. 

c) La renta más gastos y suministros básicos del solicitante debe ser mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Los gastos engloban gas, agua, Internet, línea de teléfono y cuota de comunidad. 

d) El solicitante no puede ser propietaria o usufructuaria de ninguna otra propiedad en España, a no ser que a misma esté indisponible por causa de divorcio o separación o por razones de adaptabilidad a una discapacidad. 

3. ¿En qué consiste la moratoria? 

El artículo 4, establece que, una vez intentado un acuerdo con el inquilino, si este acuerdo no se alcanza, este debe optar en un plazo de una semana entre: 

1. Reducir la renta a la mitad, por un máximo de cuatro meses de renta. 

2. Conceder una moratoria en el pago que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas 

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la arrendadora sin intereses 

4. ¿Cómo se demuestran que se cumplen los requisitos? 

El artículo 6 del Real Decreto-ley exige aportar libros de familia, certificados de parejas de hecho, declaraciones de discapacidad, y cualquier otra prueba que certifiquen que se cumplen los requisitos. 

En caso de despido, se debe aportar un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 

En caso de no disponer de algunos de los documentos se puede presentar una declaración responsable supletoria. Si se elige esta opción, al finalizar el estado de alarma se tendrán que aportar los originales. 

5. ¿Qué ocurre si el alquiler llega a su fin durante el estado de alarma? 

Tanto si se cumple el término del contrato, como si cumplen cualquiera de las prórrogas que la LAU prevé (artículo 9.1 y 10.1), el inquilino tiene derecho a solicitar (y el propietario la obligación de conceder) una prórroga extraordinaria, por un máximo de seis meses. Los términos del contrato no se podrán alterar durante dicho periodo. Se puede solicitar dicha ampliación de contrato desde el 1 de abril de 2020 hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma. Esta previsión está recogida en el artículo 2 de la norma. 

6. ¿Se puede llegar a un acuerdo en diferentes condiciones a las expuestas en el Real Decreto-ley? 

Las previsiones recogidas en el Real Decreto-ley 11/2020 sobre alquileres son, como muchas otras cuestiones en materia de arrendamientos, dispositivas. Es decir, que deben quedar aparcadas si inquilino y propietario consiguen llegar a un acuerdo en otros términos.